从参与公募REITs战略配售、打新，到布局机构间REITs，银行理财资金正加快拓宽不动产投资渠道。截至8月27日，全市场机构间REITs累计发行规模已突破千亿元，银行理财、保险等机构成为重要参与力量。
配置热度升温，源自低利率环境下理财资金对收益来源的渴求。多位受访人士认为，REITs的现金分派、资产增值及多元配置价值正吸引更多投资者关注。但分红不等于保本，估值波动小也不等于风险低。投资范围扩大后，理财公司须从博取发行价差转向深耕底层资产，同时做好期限、流动性与客户风险偏好的匹配。
机构间REITs发行提速
机构间REITs市场的扩容，为理财资金提供了新的配置选择。Wind金融终端数据显示，截至8月27日，全市场累计发行机构间REITs达67只，发行总额1091.86亿元。其中，今年以来发行32只、合计428.79亿元，2025年全年发行29只、合计537.5亿元。
机构间REITs通常也被称为持有型不动产ABS，以资产支持专项计划为载体，面向专业机构投资者。其与公募REITs在发行对象、产品结构和交易安排等方面都有所不同，共同为不同类型的不动产资产和投资需求提供对接渠道。
从年度对比来看，虽然今年以来的发行数量略超去年，但总规模尚有差距，反映出单只产品平均发行规模有所下降，产品类型更加多元，覆盖的基础资产类别也在逐步拓展。
中信证券首席经济学家明明在接受上海证券报记者采访时表示，我国REITs市场正向多层次市场发展，公募REITs、机构间REITs等产品供给增加。随着广谱利率中枢下移，理财资金更多转向“固收+”及多资产策略，参与公募REITs的积极性也在提升。
投资渠道的拓展，也在推动理财公司调整投资方式。南开大学金融学教授田利辉对记者表示，部分头部理财公司已从战略配售向更广泛的投资环节延伸。相比配置意愿，投研能力的积累，是决定理财资金能否持续参与的重要因素。
看重分红与配置价值
理财资金为何将目光投向REITs？受访人士普遍认为，现金分派和资产配置价值，是其吸引力的重要来源。
中国（深圳）综合开发研究院研究员陈颖仪对记者表示，低利率与“资产荒”共同推动理财资金探索新的收益来源。REITs通过底层资产经营获取现金流，并向投资者进行分配，为理财组合提供了有别于传统债券的投资选择。
在明明看来，公募REITs的吸引力主要体现在相对可预期的分红收益、潜在的二级市场价格弹性，以及与其他大类资产之间的较低相关性。这些特点能够在一定程度上满足理财资金增厚收益、分散配置的需求。
不过，REITs现金流特征与债券存在相似之处，并不意味着两者可以简单替代。田利辉认为，REITs兼有现金分派与权益弹性，可以成为理财组合的收益增强工具，但不宜直接替代债券的基础配置功能。投资者既要看分派水平，也要判断资产估值、经营前景以及买入价格是否合理。
对于机构间REITs，陈颖仪表示，其发行安排相对灵活、估值表现相对平稳等特点，也提升了对理财资金的吸引力。但理财公司仍需穿透产品载体，按照底层不动产的经营风险进行研究，不能仅因其采用ABS形式，就沿用传统债券的分析方法。
与此同时，单纯依赖“打新”获取价差的策略，正面临更多约束。明明表示，公募REITs战略配售、打新参与热度提升，一定程度上压缩了收益空间。打新收益主要来自一二级市场价差，当二级市场表现偏弱、价差收窄时，理财公司需要丰富收益来源，转向更加主动的资产配置和交易策略。
田利辉表示，未来，理财公司的投资收益应更多来自对公募REITs底层资产运营价值的挖掘，同时结合现金分派、交易和扩募机会，而非仅依靠发行初期的供需差异。
期限与风险匹配是前提
投资范围不断拓宽，也意味着理财公司需要面对更加多样的风险。
“底层现金流稳定不等于交易价格稳定。”田利辉表示，公募REITs上市后，价格还会受到市场供需、流动性和情绪等因素影响，分红只能部分对冲价格下跌。若理财产品建仓价格偏高、持有期限偏短或投资过于集中，仍可能出现明显的净值波动。
高比例分红同样不意味着收益得到保证。分派能力取决于底层资产能够产生多少可供分配的现金流，经营情况变化也会影响投资回报。
随着商业不动产REITs扩容，资产研究的重要性进一步凸显。陈颖仪表示，购物中心、写字楼等资产的租金、出租率与经济景气、租户经营及区域竞争密切相关，估值还涉及租金增长率、资本化率等变量。理财公司需要持续跟踪招商、续租、租户结构及运营管理能力，不能简单套用同一套分析框架。
期限匹配则是另一道必须跨过的门槛。REITs底层资产通常需要较长时间经营，而部分理财产品开放频率较高；公募REITs战略配售、扩募份额还可能涉及锁定期，资产端与资金端的期限安排需要提前衔接。
对此，田利辉表示，应坚持“长钱配长资产”，通过封闭式或较长持有期产品承接REITs配置，控制集中度，并预留足够的高流动性资产应对赎回。
展望后市，陈颖仪认为，理财资金增加REITs配置将是渐进过程，其节奏仍受到客户风险偏好、产品净值承受能力等因素约束。明明也表示，随着市场规模扩大，相关资产在理财配置中的占比有望逐步提升，但投资中首先要关注资产质量，其次是市场流动性变化。
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